背靠家電巨頭、一直在示范民企之列的美的置業,在今年上半年,盈利能力出現大幅下跌。

據美的置業最新發布的2023年中期業績報告,截至2023年6月30日止的半年期內,公司營業收入363億元(人民幣,下同),同比增長14.8%;核心凈利潤18億元,同比下降了36.0%。

攤薄盈利每股0.58元,同比減少53.6%。毛利47.92億元,下降15.5%;毛利率13.2%,下降了4.7個百分點。


【資料圖】

“毛利的下降主要由于期內確認項目單方成本較高和對存在減值跡象的物業開發項目計提減值撥備增加所致?!泵赖闹脴I的2023年中期業績報告稱。

業績報告顯示,2023年上半年,被列入銷售成本、銷售及營銷開支和行政開支的費用一共334.8億元,同比2022年上半年增加了20%。

這其中,雇員福利開支、營銷及廣告開支、差旅及招待開支、辦公室開支在2023年上半年繼續減少,符合近些年房企減員降薪、縮減福利和行政費用的趨勢。

增加的20%的成本,主要集中在土地成本和資本化利息開支(增加了42億)、在建物業及已竣工待售物業撇減(增加了13.6億)、稅項及附加費(增加300萬)、折舊及攤銷(增加600萬)。

美的置業在今年上半年的加權平均融資成本才4.68%,堪比國企;整體融資成本金額比2022年同期少了41%,僅1.6億;資本化利息開支在今年上半年也是減少的,少了2.81億。

最大頭的成本增加還是在土地成本。今年上半年,美的置業重啟拿地,在佛山、長沙等城市均有斬獲,新增土地儲備47萬平方米。

去年一整年,美的置業都沒有在公開市場拿過地。

數據顯示,美的置業曾在2018-2019兩年達到拿地高峰,2020年開始收縮。最大的可能原因是合作方的接連爆雷。

曾有媒體在2022年6月統計美的置業的354個項目,其中有近三分之一都為合作項目,合作方包含了新力控股、正榮地產、禹洲地產、大發地產、佳兆業、力高、金科等一眾爆雷房企。

美的置業不得不將主要精力放在收購合作項目上。直到截至今年6月30日,美的置業還在做收購工作。其管理層在業績會上介紹,自2021年累計至今,美的置業共完成40個項目股權歸編,其中股權收購17個項目,股權退出23個項目,累計凈增加權益貨值約66億元,土地儲備面積權益比提升至72%。

另一個增加成本的大頭“在建物業及已竣工待售物業撇減”,就是“存貨計提減值撥備 ”,源于公司對房地產市場下行的判斷。

如何應對持續下跌的毛利率?

“美的置業這兩年毛利和利潤水平也在接受行業的挑戰。如果市場能夠好,我認為原來毛利率會變成U字形的水平線。我們會集中資源深耕戰略城市,應該會把以前想用時間換空間的物業變成現金流找機會……我們在銷售過程中會有序控制資產的出清,上半年會出清滯重性的物業,下半年市場會活躍一點,將之前賣的貨這時候拿出來,趁市場的好轉做一些銷售量的填補?!泵赖闹脴I首席財務官林戈稱。

上個月底,某家龍頭民企的內部會議記錄流出,會議內容顯示,他們判斷下半年將有一批民企會靠降級促銷搶收。

美的置業主席兼總裁郝恒樂在業績會上,隱晦表達不降價的計劃。

“直到目前,可以看出房地產市場的三股力量:活躍的央國企、穩健的民營企業、債務違約企業。

很多企業出現了各種不同程度的債務違約,接下來債務違約的新增企業相對會少一些。這些企業據我們了解,包括平時也有行業交流,他們現在選擇的策略也是保資產,守價格。從三股力量來說,行業現在對價格還是以守價穩價為主?!焙潞銟氛f。

從需求端來講,郝恒樂認為不僅僅是銷售價格的問題,而是預期問題。

“整個市場的力量不是降價的趨勢主導,是穩價、守價的趨勢主導,相信公司存量的資產減值的壓力絕對沒有那么大?!焙潞銟氛f。

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